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疑難民事案件律師代理 >> 勝訴案例

公有房屋共同承租進行房改後權益的分割

日期:2015-11-09 來源:法律資訊 作者:網 閱讀:94次 [字體:大 中 小] 背景色:        

【要點提示】:公有房屋的共同承租使用權屬于財産權益,在公有房屋的産權由共同承租使用權人之一取得時,其他共同承租使用權人可要求對該共同承租使用權予以補償。

劉某2等與劉某4等共有物分割合同糾紛上訴案

遼甯省沈陽市中級人民法院
民事判決書

(2014)沈中民二終字第1326號

上訴人(原審原告):劉某2。

上訴人(原審被告):劉某。

被上訴人(原審第三人):劉某4。

被上訴人(原審第三人):劉某1。

被上訴人(原審第三人):劉某3。

上訴人劉某2、劉某因與被上訴人劉某4、劉某1、劉某3共有物分割合同糾紛一案,不服沈陽市鐵西區人民法院(2013)沈鐵西民二初字第2812號民事判決,向本院提起上訴。本院受理後,依法組成由審判員劉冬擔任審判長,審判員李妍主審、代理審判員相蒙參加評議的合議庭,于2014年6月23日公開開庭審理了本案,上訴人劉某2、上訴人劉某的委托代理人徐靜、被上訴人劉某4、劉某1、劉某3均到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

劉某2訴稱,1982年,沈陽市第二糧食收儲庫分給劉國源公有住房一套,地點是沈陽市鐵西區愛工北街某號A房屋。1992年劉國源去世後,劉某3利用在沈陽市第二糧食收儲庫工作之便,在家人不知情的情況下,私自將該公有住房的承租人由劉國源改爲劉某3。1997年,劉某利用沈陽市第二糧食收儲庫房改之機,瞞著家人私自購買了沈陽市鐵西區愛工北街某號A房屋産權,並占有己有。請求判令劉某返還劉國源留下房屋屬于劉某2及母親楊玉蘭應有的份額的財産權益;訴訟費用由劉某承擔。

劉某辯稱,原房屋是分給我父親劉國源的,分配房屋時考慮了我家人口居住情況。原房屋早就由我父親給我了,不存在偷房子,我已經買斷産權,並且經過拆遷、回遷。現在的房子是我的,産權人是我,和劉某2沒有關系。不同意劉某2的訴訟請求,也不同意將我母親楊玉蘭的份額返給劉某2。

劉某4述稱,房屋是單位分給我爸劉國源的,一開始房票是劉某3的。是否返還份額我不能確定,具體細節我不清楚。

劉某1述稱,房屋是單位第二糧庫分的,房屋雖然是分給我父親的,但是是劉某3向單位爭取的,房票也是劉某3的,讓劉某住的,不存在誰偷著辦手續。不同意返還房屋份額。

劉某3述稱,我在第二糧庫上班,當時劉國源已經退休,房屋是分給我的,所有的資料都落在我名下。分房時考慮了我家人口情況,包括父母及所有的兄弟姐妹。後來我外出學習,劉某將房證變成他的名。我起訴過劉某,但被駁回。我認爲房屋是我的,要分也應該我給大家分,應該人人都有份。

原審法院審理查明:劉某2、劉某、劉某4、劉某1、劉某3系兄弟姐妹關系,五人父親爲劉國源,母親爲楊玉蘭。位于沈陽市鐵西區愛工北街某號A房屋的房屋系沈陽市第二糧食收儲庫1982年分給劉國源的單位福利房。該單位出具的《情況說明》載明:“劉國源系第二糧庫退休職工(死亡),1982年單位福利分房一處,2間,面積33.65平方米,位于沈陽市鐵西區愛工北街某號A房屋,家庭分房成員按劉國源本人職工登記表檔案記載如下:楊玉蘭(愛人),長子劉某,長女劉潔,次子劉某4,次女劉某3,三子劉某2。97年參加沈陽市房改賣給劉某。”1992年,劉國源死亡。1997年,上述房屋以被告劉某名義參加房改購爲私有産權。2006年,沈陽市鐵西區愛工北街3號地區實施拆遷改造,上述房屋作爲被拆遷房屋,價值爲133,386元,劉某選擇購置政府低價住房的方式,在原地區購買70平方米房屋,並二次交納增加面積款共計50,555.80元。2008年,劉某被回遷安置于沈陽市鐵西區愛工北街某號B房屋,即涉案房屋。2011年,楊玉蘭死亡。2013年7月18日,劉某取得涉案房屋所有權證。

本案訴訟過程中,劉某2申請對位于沈陽市鐵西區愛工北街某號B房屋的涉案房屋的市場價值進行評估,經遼甯維信房地産評估有限公司評估,出具《房地産評估報告》評估涉案房屋的市場價值爲592,804元,評估時點爲2013年10月30日。

原審法院認爲,位于沈陽市鐵西區愛工北街某號A房屋是單位分給劉國源的福利房,單位在分房時考慮到劉國源的家庭人口情況,即劉國源妻子楊玉蘭和本案五個當事人,則上述人員對該房屋構成使用權的共有。而該房屋經過房改,由劉某取得所有權後又被拆遷,回遷後的房屋即涉案房屋沈陽市鐵西區愛工北街某號B房屋,所有權人仍爲劉某,則涉案房屋不能作爲“遺産”進行分割。但涉案房屋所體現的原公有房屋使用權的財産權益,應當進行分割。

關于劉某2應享有的使用權份額價值,原沈陽市鐵西區愛工北街某號A房屋房屋在2006年拆遷時的房屋價值爲133,386元,即該房屋的産權價值爲133,386元,該房屋的使用權價值以房屋産權價值的80%爲宜,則房屋的使用權價值爲106,708.80元(1,333,386元×80%)。在1997年該房屋房改時,劉國源已死亡,使用權人爲楊玉蘭和本案五個當事人共六人,則每人享有的使用權份額價值爲17,784.80元(106,708.80元÷6)。而該房屋在2006年拆遷,劉某以補交增加面積款50,555.80元的方式,取得回遷後的房屋即涉案房屋沈陽市鐵西區愛工北街某號B房屋,則涉案房屋的價值總共爲183,941.80元(133,386元+50,555.80元)。原房屋中使用權共有人的使用權份額價值因原房屋拆遷而體現到回遷後的涉案房屋中。則每個使用權人所享有的使用權份額價值占涉案房屋總價值的比例均爲9.67%(17,784.80元÷183,941.80),而現在涉案房屋經過評估機構估價結果爲592,804元,所以,每個使用權人應分得的使用權份額價值爲57,324.15元(592,804元×9.67%)。而使用權人楊玉蘭在2011年死亡,楊玉蘭享有的使用權份額57.324.15元由五個子女(本案五個當事人)繼承,每人分得11,464.83元。則劉某2最終所享有的使用權份額爲68,788.98元(57,324.15+11,464.83元)。

關于劉某2要求返還楊玉蘭全部使用權份額財産權益的訴訟請求,因劉某2向法庭提交的《委托書》、《賬單》、《(2009)沈和民一初字第3193號民事判決書》不能證明楊玉蘭將其全部使用權份額財産權益贈與劉某2,且《委托書》、《賬單》的真實性無法認定,該項訴訟請求,原審法院不予支持。

綜上所述,依照《中華人民共和國民法通則》第七十八條、《中華人民共和國物權法》第九十九條的規定,原審法院判決:一、被告劉某于本判決發生法律效力後十五日內給原告劉某2位于沈陽市鐵西區愛工北街某號B房屋的房屋使用權份額補償款人民幣68,788.98元;二、駁回原告劉某2其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給金錢義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定,加倍支遲延履行期間的債務利息。案件受理費2000元,由被告劉某承擔232元,由原告劉某2承擔1768元;鑒定費4500元,由被告劉某承擔522元,由原告劉某2承擔3978元(原告已預交,由被告直原告)。

宣判後,劉某、劉某2均不服,上訴至本院。

上訴請求:判令被上訴人返還劉國源留下房屋遺産屬于原審原告楊玉蘭應有份額41.43平方米(依法清償債務);判令被上訴人返還劉國源留下的房屋遺産屬于原審原告劉某2應有份額5.92平方米;判令劉某2作爲原審原告楊玉蘭遺留財産指定執行人(依據繼承法第十六條及楊玉蘭委托、2009沈和民一初字第3193號判決書);判令訴訟費(一、二審)評估費等由被上訴人承擔。上訴理由:1、依據繼承法第二十六條規定,楊玉蘭應有份額41.43平方米。2、楊玉蘭在本案訴訟期間病逝,劉某2作爲楊玉蘭指定唯一的遺留財産執行人,負責完成了楊玉蘭養老及送終等一切事物,並爲此負債。3、依據繼承法第三十三條,楊玉蘭遺産應首先償還其欠債。4、法院沒有對上訴人提供的楊玉蘭委托書、賬單統計表按法定程序全面、客觀審查。5、訴訟費、評估費用由敗訴方負擔。6、原審法院的計算方法沒有法律依據。7、劉某2作爲楊玉蘭遺留財産指定執行人合法合情。

劉某答辯:訴爭的房産爲答辯人的個人財産,被答辯人無權提出繼承和分割,訴爭的房産是答辯人回遷後增加面積取得的,劉某2無權主張繼承,原審法院沒有按繼承分配,但對該房的現值按使用權進行了分割,沒有考慮物權法的規定,我取得的房産與任何人無關,包括楊玉蘭也沒有份額,對被答辯人提出的所有的上訴請求都不同意。

劉某4辯稱:同意一審判決。

劉某1辯稱:同意一審判決。

劉某3辯稱:同意一審判決。

劉某上訴請求:撤銷一審判決,依法改判;一、二審訴訟費、鑒定費由被上訴人承擔。上訴理由:一、原審法院將已經動遷並不存在的房屋,坐落在鐵西區愛工北街某號A房屋進行了分割,是錯誤的。該房屋雖然是沈陽市第二糧食收儲庫分配給劉國源的,但在承租使用過程中,劉國源病故後,是上訴人以上訴人夫婦的工齡從産權單位參加房改買斷的産權。屬于上訴人的私有房産。上訴人買斷該房産權時,被上訴人沒有提出任何異議,動遷時,也沒有任何糾紛。上訴人當年購買産權是有資格參加房改的,産權單位也有權選擇購買人。二、原審法院對上訴人購買的産權房屋的價值按80%作爲房屋的使用權價值,沒有法律依據。三、原審法院按回遷後上訴人取得的位于沈陽市鐵西區愛工北街某號B房屋的房屋價值進行分割,是錯誤的。上訴人補交的增加面積款50,555.80元與被上訴人無關。四、原審法院在分割財産時,計算的標准和比例沒有事實依據和法律依據。上訴人在購買産權時,上訴人母親還健在,並沒有提出異議。原審法院將上訴人母親的份額也進行了分配,上訴人無論怎樣也不能接受原審法院的計算方法和計算標准以及分配的依據。

劉某2辯稱:訴爭房屋是我全家共同居住,拆遷時劉某私自與拆遷單位達成的協議,按法律規定應該由全家人同意,鐵西法院的分割沒有法律依據,應該按繼承法分割。

劉某4辯稱:房改我不知情。

劉某1辯稱:房屋是分給我父親的,由劉某居住,房改沒有通知家人,劉某3知道後,與劉某一直在訴訟,1998年劉某全家搬到北京,把房子租出去了。

劉某3辯稱:分房是我名下,劉某一直和我一起居住,在2006年拆遷時我就找劉某了,之前我不知道房改,當年12月向法院起訴主張産權。經一、二審判決我敗訴,我同意一審判決。

本院查明事實與原審法院查明事實基本一致。

另查明:二審中,各方當事人均確認原A號房屋面積爲45.59平方米。

1997年6月16日,沈陽香雪面粉股份有限公司(甲方)與劉某(乙方)簽訂《出售公有住房協議書》,約定甲方將坐落于鐵西區愛工北街某號A房屋房屋(建築面積45.59平方米)出售給乙方。實交售房款總額爲8829元。設施維修基金367元。

1998年4月16日,劉某交納房屋契稅529元。

2006年8月30日,劉某與沈陽市鐵西區城市房屋拆遷辦公室簽訂《協議書》。2011年,劉某交納維修基金4083.65元、煤氣管網費1600元、契稅758.34元。

上述事實,有《情況說明》三份、《協議書》、增加面積款收據、現金交款單、《出售公有住房協議書》、契證、房屋所有權證、房屋准住通知書、《房地産評估報告》及當事人陳述筆錄在一、二審卷宗爲憑,經當事人質證及本院審查,予以確認。

本院認爲:依據沈陽市第二糧食收儲庫出具的《情況說明》,原沈陽市鐵西區愛工北街某號A房屋爲該單位分給劉國源的福利房,家庭分房成員爲劉國源、劉國源的妻子楊玉蘭及二人的五個子女,即劉國源、楊玉蘭與五子女均爲爭議房屋的共同承租使用權人,享有對于爭議房屋的承租使用權。劉國源死亡後,劉某作爲劉國源子女之一雖于1997年參加房改取得該房的産權,但共同承租使用權並不因劉某通過參加房改,交納房改款,取得爭議房屋的房屋所有權證及房屋拆遷、回遷安置而消失。公有房屋的共同承租使用權作爲財産權益,在公有房屋的産權由共同承租使用權人之一取得時,其他共同承租使用權人可要求對該共同承租使用權予以補償。本案中,劉某2作爲原公房承租使用權人之一,享有劉國源分得的原公房的使用權份額。

關于劉某2應分得的使用權份額問題。原劉國源分得的公有房屋坐落于沈陽市鐵西區愛工北街某號A房屋,該房屋在劉某參加房改後已于2006年經政府拆遷而滅失,原房屋的物權已歸于消滅。本案回遷後的房屋是經劉某選擇交納增加面積款後取得的房屋,回遷後的房屋形成的是新的獨立的物權,原審法院比照回遷後的房屋價值分割劉某2應享有的使用權份額不妥,應予糾正。原公有房屋于2006年拆遷前的價值爲133,386元,即該房屋的産權價值爲133,386元,該房屋的使用權價值以房屋産權價值的80%爲宜,則房屋的使用權價值爲106,708.80元(1,333,386元×80%)。劉某參加房改時,劉國源已死亡,使用權人爲楊玉蘭和本案五個當事人共六人,則每人享有的使用權份額價值爲17,784.80元(106,708.80元÷6)。後楊玉蘭死亡,楊玉蘭享有的使用權份額17,784.80元由五個子女(本案五個當事人)繼承,每人分得3556.96元,則劉某2最終享有的使用權份額爲21,341.76元。另一方面,劉某2對原公有房屋享有的使用權利益一直未予分割補償,而原公有房屋于2006年經拆遷而滅失,劉某取得回遷後的房屋價值中存在原公房使用人的財産利益,這部分未予分割補償的財産利益由劉某享有使用,劉某亦應給予相應的補償,應從劉某與拆遷部門于2006年8月30日達成拆遷補償安置協議時起,由劉某對劉某2享有的使用權份額21,341.76元按照同期同類貸款利率標准給予補償。

關于劉某2上訴提出要求單獨享有楊玉蘭相應財産份額的主張。因劉某2提交的《委托書》、《賬單》及民事判決書無法證明楊玉蘭生前有將原公房使用權份額的財産權益贈與劉某2的意思表示,故其該項請求,本院不予支持。

綜上,依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項之規定,判決如下:

一、撤銷沈陽市鐵西區人民法院(2013)沈鐵西民二初字第2812號民事判決第二項即:駁回原告劉某2其他訴訟請求;

二、變更沈陽市鐵西區人民法院(2013)沈鐵西民二初字第2812號民事判決第一項,即:“被告劉某于本判決發生法律效力後十五日內給原告劉某2位于沈陽市鐵西區愛工北街某號B房屋的房屋使用權份額補償款人民幣68,788.98元。”爲:劉某于本判決發生法律效力後15日內給劉某2原位于沈陽市鐵西區愛工北街某號A房屋的房屋使用權份額補償款人民幣21,341.76元;

三、劉某于本判決發生法律效力後15日內給劉某2上述補償款21,341.76元的利息(從2006年8月31日起至本判決確定的給之日止,按照同期同類貸款利率計算);

四、駁回各方其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給金錢義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定,加倍支遲延履行期間的債務利息。

一審案件受理費2000元,由上訴人劉某2負擔1500元,由上訴人劉某負擔500元;評估費4500元,由上訴人劉某2負擔;上訴人劉某2交納的二審案件受理費2000元,由上訴人劉某2負擔1500元,由上訴人劉某負擔500元;上訴人劉某交納的二審案件受理費2000元,由上訴人劉某2負擔1500元,由上訴人劉某負擔500元。

本判決爲終審判決。

審判長劉冬
審判員李妍
代理審判員相蒙
二〇一四年九月十一日
書記員王鑫

本案判決所依據的相關法律:

《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規定:第二審人民法院對上訴案件,經過審理,按照下列情形,分別處理:(二)原判決、裁定認定事實錯誤或者適用法律錯誤的,以判決、裁定方式依法改判、撤銷或者變更。



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