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刍議居間合同中“跳單”行爲的司法認定

日期:2019-05-18 來源:網 作者:網 閱讀:4次 [字體:大 中 小] 背景色:        

刍議居間合同中“跳單”行爲的司法認定

作者:付建國 郝紹彬

【關鍵詞】

居間合同 跳單 中介 信息

【裁判要點】

衡量買方是否構成“跳單”的違約行爲是看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機會等條件。如果買方並未利用該中介公司提供的信息、機會等條件,而是通過其他公衆可以獲知的正當途徑獲得同一房源信息,則買方有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同成立,而不構成跳單行爲。

【相關法條】

《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第四百二十四條、第四百二十六條和第四百二十七條

【基本案情】

2015年6月14日,被告趙某到原告房屋中介公司看房,並簽訂了看房確認書。確認書約定甲方(被告)在看房後,甲方與房屋權屬人簽訂存量房屋買賣合同時,甲方應支付房屋總價款的1.5%作爲中介傭金支付給乙方(原告),支付日期爲簽訂合同當日一次性支付。看房確認書中體現“乙方提供並帶領甲方現場了解共兩處房源,房源信息爲房屋位置英雄會6-2109,建築面積47平方米,價格32萬元;房屋位置英雄會6-1431,建築面積47平方米,價格35萬元。”2015年6月26日,被告通過另一家中介公司與房主簽訂了房屋買賣合同,房屋位于開發區銀座尚品6號樓公寓2109室,房屋面積47.08平方米,價款31萬元。雙方因中介傭金無法達成一致協議而訴至法院,要求被告向原告支付相應的傭金。

在訴訟中,被告認爲自己並沒有與原房主進行私下交易,而是在其它中介公司中介下達成房屋買賣合同,並交納相應的傭金;另外,被告購買房屋價格要比原告服務下的價格優惠得多,所以原告無權幹預或者左右作爲消費者的被告選擇權,因此被告並沒有“跳單”;還有,原房主對涉案的房屋在多家公司挂賣,原告對此不具有獨家中介權,且事實上原告也沒有盡到中介義務。綜合,請法院駁回原告訴訟請求。

【裁判結果】

黑龍江省大慶高新技術産業開發區人民法院于近日判決駁回原告房屋中介公司的訴訟請求。宣判後,雙方當事人表示不上訴,判決已生效。

【裁判理由】

法院生效裁判認爲,原告與被告簽訂的看房確認書,意思表示真實,內容合法,不違反法律行政法規的強制性規定,故對看房確認書的效力予以確認。該確認書中明確約定,看房人與賣房人簽訂存量房屋買賣合同後,由看房人支付中介傭金。依據合同法第四百二十六條規定,居間人促成合同成立的,委托人應當按照約定支付報酬。原告僅帶領被告看房,爲被告提供購房機會,而被告並未通過原告的居間行爲與賣房人簽訂合同,現被告通過其他的居間公司已與賣房人簽訂房屋買賣合同,原告關于被告與賣房人何時簽訂合同、房屋價款均不知曉,原告並未促成被告與賣房人之間合同成立。另外,原告亦未提供證據證明買房人僅委托一家公司銷售房屋。原告僅可主張提供房屋信息服務的費用。故認爲原告僅爲被告提供看房服務,並未履行看房確認書約定的促使被告與房屋權屬人簽訂存量房屋買賣合同義務,並未促成合同成立,原告請求被告按照看房確認書約定支付居間服務費用的主張,故不予支持。

【評析】

在審理過程中,被告在原告房屋中介公司提供的服務下,到原房主處看房後,之後又與另外一家天地源中介公司達成居間合同,也到原房主處看房,但最終被告通過天地源中介公司與原房主達成房屋買賣合同。被告接受原告提供的服務後又與另外的中介公司達成居間服務並最終簽訂房屋買賣合同的行爲是否構成“跳單”行爲,存在著很大的爭議。

在現實生活串,隨著商品房市場的發展,出現了許多房屋出賣人利用多家中介公司挂牌出售同一房源信息,而中介市場不規範,從而導致了中介市場交易更加混亂。

“跳單”格式條款,其本意是爲防止買方利用中介公司提供的房源信息,繞開中介公司而與房屋出賣人達成房屋買賣合同,從而致使中介公司無法得到應得的服務費,該約定並不存在免除一方責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形,應認定有效。根據該條款的約定,衡量買方是否構成“跳單”的違約行爲,關鍵是看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機會等條件。如果買方並未利用該中介公司提供的信息、機會等條件,而是通過其他公衆可以獲知的正當途徑獲得同一房源信息,則買方有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同成立。這種情況,就不構成“跳單”行爲,買方就不構成違約,也就無需再向原告支付中介傭金。

看買方是否利用該中介公司提供的房源信息、機會等條件,這就涉及到舉證責任的問題。按照誰主張誰舉證的原則,原告作爲中介公司應承擔舉證證實:作爲買方的被告確實利用此信息與天地源中介公司惡意簽訂中介合同,避免中介費用。而原告並沒有舉證予以證實,故承擔舉證不能的法律後果。另外,本案涉案的原房主是一房數挂,挂在全市各房屋中介公司,屬于房源信息共享型,因此事實上也難以證明買方利用原告中介公司的信息、機會等機會,而且被告在與原房主簽訂合同時,確實向後一個中介公司即天地源中介公司交納了相應的傭金,因此被告作爲買房人主觀上並沒有逃避傭金的惡意。

綜上所述,原房主通過多家中介公司挂牌出售的同一房屋,原告作爲房屋中介公司,並不享有涉案房屋的獨家中介權,被告通過不同的中介公司了解到同一房源信息,並最終通過其他中介公司即天地源中介公司,促成了房屋買賣合同的成立。因此,根據現有查明的事實,無法去認定被告利用原告中介公司的信息、機會與原房主達成房屋買賣協議,故被告不構成“跳單”違約行爲,即被告不構成違約。

另外,原告僅爲被告提供看房服務,並未履行看房確認書約定的促使被告與房屋權屬人簽訂存量房屋買賣合同義務,並未促成合同成立,故原告請求被告按照看房確認書約定支付居間服務費用的主張,無法得到法律支持。

作者單位:黑龍江大慶高新區人民法院;重慶市第五中級人民法院



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